LA HIPOTECA INVERSA

Uno de los productos financieros que se han creado en los últimos años, para ofertar a la gente mayor, es la Hipoteca Inversa. Hace unos días un amigo mío me preguntó sobre este producto, y como no sabía exactamente en qué consistía, investigué por Internet y finalmente acabé en una entidad de crédito preguntando por esta hipoteca. La información que recibí fue muy amplia y precisa y me parece oportuno trasladarla aquí para que otros, además de mi amigo y yo, puedan conocer de qué se habla.

La hipoteca en cuestión, está dirigida (al menos en la entidad que pregunté) a personas con edades superiores a 75 años. La vivienda a hipotecar será la vivienda en que residan habitualmente (no otra) y las condiciones y cifras concretas sobre un supuesto real que les planteé son las siguientes:

• Es una cuenta de crédito que se formaliza en escritura pública de hipoteca, que posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad. Con cargo a esa cuenta de crédito se va percibiendo mensualmente una cantidad en forma de “renta vitalicia”, hasta el fallecimiento del titular o titulares de la vivienda.

• En la entidad consultada, conceden hasta el 60% del valor de tasación de la finca, si éste es inferior o igual a 500.000 euros, y del 50% del valor de tasación cuando supera esta cifra.

• El caso real planteado contemplaba los siguientes parámetros:

 Titulares: matrimonio de 76 años, copropietarios de la vivienda.

 Tasación actual de la vivienda: 500.000 euros.

 Límite de la cta. de crédito: 300.000 euros (60% del valor de tasación).

 Tipo de interés fijo: 6 % anual.

 Gastos de formalización: 55.907,55 €, cuyo detalle es éste:

o Tasación, Notaría y Registro: 1.426,35 €

o Prima inicial de Seguro Hogar: 22,31 €

o Prima única de “Seguro de Disponibilidad”: 13.155,22 €

o Prima única de “Seguro de Intereses”: 41.303,67 €

 El cliente no desembolsa ningún gasto. Se cargan en la cuenta de crédito (y lógicamente, consumen crédito y generan intereses)

 “Renta vitalicia mensual”: 478 euros.

 Tiempo de cálculo de finalización de la cta. de crédito: 16 años.

 Al finalizar esos 16 años, cuando los titulares tengan 92, deberán a esta entidad de crédito los 300.000 euros del límite establecido en esta cuenta de crédito.

Analicemos un poquito la operación ofertada:

Los clientes firman una hipoteca de 300.000 euros a 16 años, al 6 % de interés y disponen de ella mediante una “renta mensual” de 478 euros mientras vivan. Si el matrimonio vive hasta cumplir 92 años (los 16 años del contrato de cta. de cdto.), habrán cobrado un total de 91.776 € (478 € x 192 meses), es decir, el 30,59 % del límite de la cta. de cdto. Y en ese mismo periodo de tiempo deberán 300.000 €. El resto que no han cobrado en forma de rentas, serán los gastos de formalización, que suponen el 18,63 % del crédito concedido, y los intereses devengados por las cantidades cobradas mes a mes, que habrán sumado 152.316 €, es decir, el 50,77 % del límite de la cta. de cdto.

Si los clientes sobreviven más allá de los 92 años, la renta vitalicia la pagará el seguro que contrataron y pagaron ¡hace dieciséis años!. En todo caso, y con las estadísticas de esperanza media de vida en la mano, el seguro no creo que pague durante muchos años esa renta vitalicia.

Cuando mi amigo y yo comentábamos estas cifras, nos quedamos perplejos. ¿Cómo es posible, comentábamos, que la renta mensual fuera una miseria comparándola con la deuda final y con los gastos de formalización? ¿Nos damos cuenta que para cobrar un total de 91.776 euros en 16 años, tengo que desembolsar unos gastos iniciales de 55.907 € (¡el 60,91 % de las rentas a cobrar!), y pagar unos intereses de 152.316 € (¡el 165,96 % de las rentas cobradas!), además de hipotecar la casa? ¿Dónde está la ventaja de esta operación para los clientes? Por otra parte, a los herederos les dejaremos una casa con un pedazo de hipoteca que tendrán que amortizar cuando se adjudiquen la herencia. Probablemente no hayan finalizado todavía la de su propia casa y se encuentran con otra de frente.

Mi amigo y yo decidimos ir a tomarnos unas cañas y olvidarnos de la Hipoteca Inversa. Cuando necesitemos tener unas rentas complementarias de nuestras pensiones, hemos decidido vender la casa, pulirnos la tela y vivir lo mejor que podamos. A los herederos y a los de las hipotecas inversas, ¡que les den!.